Как во время пандемии коронавируса (COVID-2019), арендатору получить отсрочку, уменьшить оплату, изменить или расторгнуть договор аренды.
Устанавливаемые органами государственной власти ограничения, в связи с пандемией коронавируса, увеличивают нагрузку на малый и средний бизнес.
Объекты розничной торговли, не осуществляющие продажу товаров первой необходимости, вынуждены были приостановить свою деятельность. Но это полбеды, вторая сторона этого вопроса, это арендные платежи, от уплаты которых предпринимателей никто не освобождал.
Как поступать предпринимателям в данной ситуации? Приостановить оплату, получить отсрочку, расторгнуть договор или заключить дополнительное соглашение?
Ниже приведены возможные варианты.
Арендные каникулы.
Если Вы, как предприниматель, арендуете имущество у государства или муниципалитета, то в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р до конца 2020 года имеете право не платить арендные платежи. Однако, это неполное освобождение от уплаты аренды, а отсрочка. В 2021 году, равными долями, долг государству придется отдать. Чтобы получить такую отсрочку достаточно заключить дополнительное соглашение с арендодателем. Срок на заключение доп. соглашения 3 рабочих дня.
Органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления также рекомендовано заключать дополнительные соглашения об отсрочке арендных платежей в 2020 году.
Форс-мажор.
В силу ч. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Третий пункт ст. 401 ГК РФ дает два квалифицирующих признака форс-мажора: чрезвычайность и непредотвратимость, которые подробно разъяснены Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7.
Так, требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимым в свою очередь признается обстоятельство, при котором любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Более конкретизирует перечень обстоятельств непреодолимой силы Положение «О порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)», утв. постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14.
Пунктом 1.3 Положения, массовые заболевания (эпидемии) отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы.
Таким образом, пандемия коронавируса, соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайность, непредотвратимость, непредвиденность, и может быть признана форс-мажором.
Сейчас на территориях субъектов РФ действуют режимы повышенной готовности.
В Москве в Указе Мэра от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» (в редакции от 02.04.2020 г.), в п. 18.1 прямо указано, что «распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы».
Указанную точку зрения поддерживает Министерство финансов и Федеральная антимонопольная служба, которые признали пандемию COVID-19 форс-мажором:
- По мнению Минфина России, распространение новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCOV, носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы.
- Пресс-служба ФАС отметила: сложившиеся обстоятельства нужно учитывать при рассмотрении административных дел, жалоб на закупки и обращений о включении в реестр недобросовестных поставщиков.
Вообще режим повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», вводится при угрозе возникновения чрезвычайной ситуации.
Режим повышенной готовности в Курганской области установлен Постановлением губернатора Курганской области от 16.03.2020 № 12 «О введении режима повышенной готовности» (в ред. от 31.03.2020).
В вышеуказанном постановлении в п. 16 распространение коронавирусной инфекции отнесено к обстоятельствам непреодолимой силы.
Однако, сейчас предприниматели, которые не осуществляют продажу товаров первой необходимости, включенных в перечень, фактически не могут осуществлять свою деятельность, и добровольно принудительно вынуждены приостановить торговлю, а таких очень много.
Какие правовые последствия для арендаторов и арендодателей установлены при примирении положений о форс-мажоре?
Здесь, в первую очередь, нужно отметить, что действующее законодательство РФ не предусматривает для арендатора права на досрочный односторонний отказ от договора аренды в случае форс-мажора.
Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора предусмотрены ст. 620 ГК РФ.
Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Сюда же можно отнести п. 2 ст. 610, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54).
Второе, что нужно учесть, это то, что форс-мажор не освобождает арендатора от обязанности оплачивать аренду имущества в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.
Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, т.е. арендаторы имеют возможность платить по договорам.
Так, в силу п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств» наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того как они отпали.
Однако, кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401, пункт 2 статьи 405 ГК РФ).
Третье: обстоятельства непреодолимой силы учитываются при разрешении вопросов ответственности за нарушение обязательство по договору.
Таким образом, форс-мажор не освобождает арендатора от оплаты, но освобождает его от санкций за задержку платежа.
Однако, пока такой вывод не является категоричным, поскольку многое зависит от заключенного договора. Поэтому нужно проанализировать условия договора о форс-мажоре. В условиях могут отсутствовать положения о форс-мажоре, либо условие, о том что арендатор освобождается от обязанности по оплате аренды, если фактически не может использовать помещение.
Самое главное, в кратчайший возможный срок, арендатор должен уведомить арендодателя о форс-мажоре. В уведомлении необходимо сослаться на акты государственной власти РФ и субъектов РФ, органов местного самоуправления о вводимых ограничениях. Отсутствие уведомления рассматривается как нарушение и влечет компенсацию убытков контрагенту (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»).
Существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ.
Применение положений о форс-мажоре не всегда оправдано. Кроме того, арендодатель может не пожелать признать ситуацию форс-мажором.
В условиях пандемии можно использовать механизм изменения или расторжения договора из-за существенного изменения обстоятельств по ст. 451 ГК РФ.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Чтобы изменить договор нужны 4 условия:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Если арендатор и арендодатель не достигнут соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи (4 условия указанные выше), изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Снижение арендной платы
Согласно ч. 4. ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Простой пример, если к Вам раньше приходило 500 человек в день, а из-за рекомендации избегать общественные места стали приходить 100, доход снизится примерно в 5 раз. В этом случае, в адрес контрагента необходимо направить требование о возможности снижения арендной платы с учетом приведенных выше обстоятельств. При этом у контрагента не наступает обязательств по принятию поступившего предложения. В случае согласования условий, устраивающих обе стороны договора, указанные договоренности оформляются дополнительным соглашением к договору.
Дополнительное соглашение об освобождении от уплаты аренды
В связи с отсутствие судебной практики связанной непосредственно с пандемией, как форс-мажорных обстоятельств и существенно изменившихся обстоятельств, вступать в судебные споры рискованно.
Целесообразнее будет прийти к консенсусу с арендодателем и заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором с учетом интересов друг друга определить условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору в условиях пандемии коронавируса. Заключить дополнительное соглашение будет возможно только при взаимном согласии обеих сторон.
Пример формулировки: «В связи с принятием постановления губернатора Свердловской области…., (указать какие введены ограничения и с какого числа), «Арендатор» с 27.03.2020 года (с даты вступления в силу вышеуказанного постановления) освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору».
Отсрочка или уменьшение платежей для арендаторов коммерческой недвижимости
Если Вы, как предприниматель, арендуете недвижимость не у государства или муниципалитета, то рассчитывать на арендные каникулы указанные в самом начале статьи не можете.
Однако, 01.04.2020 года вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», который предоставил арендаторам возможность получить отсрочку или уменьшение арендных платежей.
Статья 19 указанного Закона гласит:
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Исходя из вышеуказанного, чтобы получить отсрочку, необходимо следующее:
— договор был заключен до введения режима повышенной готовности в субъекте РФ;
— направить арендодателю письменное предложение об отсрочке платежей;
— у арендодателя есть 30 дней для заключения соглашения;
— предусмотрена именно обязанность арендодателя, а не право заключить доп. соглашение об отсрочке арендных платежей.
Нужно понимать, что направляя арендодателю уведомление, с предложением заключить доп. соглашение, Вы вправе рассчитывать только на отсрочку платежей.
Условия и сроки такой отсрочки устанавливаются Постановлением Правительства Российской Федерации. В настоящее время не принято.
Второй вариант, указанный в ч. 3 ст. 19 Закона, предусматривает возможность уменьшения арендных платежей. Здесь уже законодатель говорит о праве требовать уменьшения платежей, т.е. все зависит от того сумеете ли Вы убедить арендодателя.
Юридически обосновать уменьшение арендных платежей можно либо через ст. 451 ГК РФ, либо ч. 4 ст. 614 ГК РФ, т.е. способами указанными выше.
То какой из вышеперечисленных способов защиты своих интересов выберите, завит только от Вас и условий прописанных в договоре. Бизнес сообществу в любом случае придется договориться между собой, чтобы в сложившихся условиях хоть как-то оставаться на плаву.
Адвокат в Шадринске (ул. Февральская, д. 113, 2 этаж).
Тел. 8-951-269-70-69